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后來，業內通過實踐對物流地產進行了更為準確的總結。"物流地產并不是一個‘高大上的產業，這是一個需要默默耕耘，并為他人做嫁衣的產業。"

不過如今，物流地產迎來了全新的發展機遇期，國家層面數次強調物流業發展的重要性，以及電子商務的迅速增長。這些都幫助物流地產漸漸從幕后走向舞臺，為眾人所熟識。

需求刺激物流地產進入"快車道"

近幾年，中國的電子商務在以驚人的速度爆發式增長，這給物流業帶來旺盛的需求刺激，從阿里巴巴"雙十一"銷售額的增長便能看出這種"刺激"的效果。

據悉，阿里巴巴2014年11月11日的交易額為571億元，當天產生的包裹量達到2.78億個，而2010年11月11日產生的包裹量僅為1000萬件。

另據統計，2014年全國快遞業務量完成140億件，首次超過美國，躍居世界第一；快遞最高日處理量超過1億件，同比增長52%。中國快遞業務量從10億件增至100億件僅用了8年時間，截至2014年11月，全國快遞累計業務量已經連續45個月同比平均增幅超過50%。

需求大幅提升的同時，也對物流行業的發展水平提出更高的要求。而物流地產作為物流鏈條的一個重要組成部分，其發展水平較美國等發達國家還有明顯差距，還不足以支撐日益旺盛的物流需求。

據《中國采購發展報告》顯示，中國現有的5.5億平方米的物流倉儲設施中能達到國際化標準的不足2%，這些達標的倉儲存量僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%還是位于一線城市。

強勁的市場剛需加上倉儲存量的短缺，無疑是物流地產蓬勃發展的強大推動力，與此同時，國家也在從政策層面不斷鼓勵物流地產的發展。

2014年9月，國務院印發《物流業發展中長期規劃》，《規劃》明確了物流業的發展方向，并將推動物流倉儲朝著專業化、智能化的方向快速前進。在此之前，2014年9月，商務部發布《關于促進商貿物流發展的實施意見》；2013年9月，發改委發布《關于印發全國物流園區發展規劃的通知》 這一系列利好政策的出臺，將進一步推動物流地產的發展。

中國物流與采購聯合會副會長賀登才表示，在今后一個時期，中國物流業將處于產業地位的提升期、現代物流服務體系的形成期和物流強國的建設期。

群雄角逐各有所需

隨著"曝光度"的不斷增加，炙手可熱的物流行業與廉價的工業用地組合而成的物流地產，也越發受到各路資本的青睞。

2013年，阿里巴巴與眾多公司聯手打造全國物流配送網絡--菜鳥網絡；美國凱雷投資集團與上海宇培集團合作，擬在中國建設17個物流倉庫。2014年，騰訊入股商貿巨頭華南城；卓爾集團轉型著重發展商貿物流等等，若再加上地方政府主導建設物流地產的案列，那更將數不勝數。

各企業不斷涌入物流地產領域，自然是該領域有著吸引他們的地方。中國物流學會副會長姜超峰稱，物流地產目前沒有一個明確的準入門檻，各領域的企業都能夠進入。而物流園區的運營收入主要依靠物流業務，這種回報周期很長，因此很多企業進來的原因還是看好土地增值。

據了解，一塊物流地產從拿地到招商完成，順利的話也需要2-3年的時間，這段時間開發企業的資金壓力非常大。一些外來企業不愿一直壓著資金，項目建設完成后便迫不及待的進行出售以回籠資金，這便是業內所說的"圈地"行為。

不過，以"圈地"為目的的企業畢竟是少數，多數企業還是認準了物流地產的剛性需求。

據悉，菜鳥網絡在啟動時便提出，希望通過八到十年的建設，為中國物流行業打造出一個前所未有的智能物流骨干網絡，使之能夠支持日均300億的網絡零售額，并讓全國任何一個地區做到24小時內送貨必達。

另據卓爾發展的2014年中期報告顯示，卓爾發展正在考慮將現有業務作出戰略調整，通過引入戰略伙伴或通過資產剝離的方式，降低非核心地產開發業務在整個集團業務中的比例，集中資源發展商貿物流批發市場平臺及相關倉儲、物流、電商和金融服務。

京東亞洲一號項目總監王銀學對物流園區的建設主體進行過總結，其表示，目前建設物流園的主要有電商企業、第三方物流、地產商、政府以及投資機構。其中電商企業做物流園是因為真正的需求，第三方物流和地產商只是分一杯羹，政府是名利雙收，投資機構則是為了盈利。

跨界不易

跨界而來的一些企業可能會擁有一些非物流地產專業內的優勢，比如融資的能力、配建住宅的能力等，但是，物流地產招商和后期運營的能力是這些企業需要面臨的短板。

業內人士認為，進入物流地產多年的一些老牌企業已經建立起一套其獨有的開發標準，并積累了大量客戶資源，而且物流地產的客戶對開發企業的品牌黏度較高，所以新進入物流地產領域的企業在前期的招商和運營過程中一定會遇到阻礙。

確實，想在非專業領域中做出專業水準并非易事。如何真正融入物流地產領域，是每個企業入行前都必須思考的問題。

萬科執行副總裁毛大慶曾表示，如果要做物流地產，萬科會中規中矩的踏實的做。萬科正與黑石探討合作，向普洛斯做學習。"找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優勢做服務商，這是我們的思路"。

現在看來，若在物流領域沒有一定基礎的話，跨界確實很難。但也不可否認，各路資本的大舉殺入會對當前的物流地產格局造成一定影響，很可能會有一些企業成功的融入進來。

市場風云變幻，物流地產會有怎樣的變化，讓時間來給我們解答。

中投顧問點評：企業提升物流地產發展，需要認識到潛在的困難并找到對策。第一，一線城市拿地困難，可以到具有潛力的二線城市去購買土地，比如武漢，很多國際化的開發商這兩年涌入武漢，進行物流地產開發。第二，變通方式，與國內民營企業合資。通過合資持有物流地產開發項目的股權，釋放資金壓力。第三，直接收購破產、轉型或者夕陽行業企業，將這些企業持有的物業進行改造和重建，達到新增供應的目的。